Nach der Ablesung kann die Abrechnung erstellt werden. Voraussetzung ist die Meldung der Kosten. Sobald alle notwendigen Kosten bei uns gemeldet sind, erstellen wir die Abrechnung. In der Regel erfolgt dies zeitnah. An Quartalsstichtagen kann es aufgrund der hohen Menge zu Engpässen kommen.

Vertragspartner, Eigentümer, Verwalter oder Vermieter können mit uns Kontakt aufnehmen und die Änderungen direkt besprechen. Mieter sollten sich immer zuerst an den Vermieter wenden, welcher eventuelle Änderungen weitergeben kann. Auch wenn Mieter bei uns Änderungen direkt angeben, können wir erst nach Zustimmung des Vertragspartners tätig werden.

Nach dieser Tabelle werden Werte eingeschätzt für die keine Zwischenablesedaten vorliegen. In der Tabelle werden die verschiedenen Jahreszeiten anhand von Promilleangaben einbezogen. Die Verteilung von Wärmeverbrauch ist so etwas fairer als nach reiner Tagesberechnung. (gilt nur für Wärmezählerwerte und Heizkostenverteilerwerte)

Bei einem Nutzerwechsel werden bestimmte Kosten (z.B. Grundsteuer) Tagesanteilig auf Nutzer aufgeteilt.

Bei Heizkostenverteilern handelt es sich um ein Messhilfsverfahren um den anteiligen Wärmeverbrauch zu ermitteln. Der Preis für eine Einheit ist abhängig von der Gesamtmenge der Einheiten. Ist die Gesamteinheitenzahl der Heizkostenverteiler niedriger als im Vorjahr, die Brennstoffverbrauchsmenge aber gleich, so ergibt sich ein höherer Einzelpreis für die Heizkostenverteilereinheit.

Dieser Umstand kann durch verschiedene Faktoren zustande kommen. Höhere Rohrleitungsverluste, eine andere Einstellung an der Heizanlage (z.B.

Nachabsenkung der Temperatur), höherer Verbrauch an Warmwasser, andere Temperatureinstellung der Warmwasseraufbereitung, ein Defekt an der Heizanlage. Dies sind nur einige mögliche Ursachen.

Die Heizkostenverordnung schreibt eine solche „Vorverteilung“ der Kosten vor. Mindestens 30 % und höchstens 50 % der Kostenanteile soll nach Quadratmetern verteilt werden. Der angesetzte Anteil obliegt dem Eigentümer oder ist von den Wärmeschutztechnischen Ausstattungen der Liegenschaft abhängig.

Häufig wird festgestellt, dass beim Vergleich zwischen dem vom Hauswasserzähler gemessenen Verbrauch und der Summe aller von den Wohnungswasserzählern gemessener Verbrauchswerte Abweichungen vorliegen. Es ist bekannt, dass Messtoleranzen von 10 % sowohl am Hauptzähler als auch an den Wohnungswasserzählern entstehen können, so dass sich daraus insgesamt Abweichungen von 20 % ergeben

können.

Überschreitet die vom Hauptwasserzähler gemessene Verbrauchsmenge die Summe der durch die Einzelzähler angezeigten Verbrauchsmengen der Wohnungen bis zu 20 %, so kann der Vermieter die Wasserdifferenz nach dem Verhältnis der Anzeige der Wohnungszähler

umlegen. Eine Messdifferenz über 20 % schließt jegliche Umlage einer Unterschiedsmenge aus. Es wird dann nämlich unterstellt, dass derart hohe Messdifferenzen bei intakten und geeichten Wasserzählern wohl darauf zurückzuführen sind, dass in Ihrem Wassernetz irgendetwas nicht in Ordnung ist (LG Braunschweig, Urteil v. 22.12.1998 – 6 S 163/98, WM 1999 S.294)

Die Abweichungen zwischen einem Hauptwasserzähler und den Wohnungswasserzählern kommen daher, dass die preisgünstigen Wohnungswasserzähler kleine Durchflussmengen (unter 12 Litern pro Stunde) nicht erfassen, wie dies beispielsweise bei einem tropfenden Wasserhahn der Fall ist.

In Einzelfällen kann aber auch der Abrechnungszeitraum differieren. Da die Ablesung zu verschiedenen Zeitpunkten stattfindet, werden auch unterschiedliche Verbräuche ausgewiesen.

Diese Frage wird uns häufig gestellt. Klar ist, wenn eine Wohnung erst seit wenigen Monaten bewohnt wird, rechnen viele nicht mit einer Nachzahlung bei der ersten Abrechnung. Leider wird dabei oft nur der kurze Zeitraum und das Ergebnis in Relation gesetzt. Es gibt mehrere Faktoren, welche jetzt genauer beachtet werden müssen.

Grundsätzlich entsteht eine Nachzahlung dann, wenn zu wenig Vorauszahlung geleistet wurde. Die monatlich festgelegte Vorauszahlung wird dabei aber nicht nach den entstehenden Kosten im Winter oder Sommer erhoben. Sonst müssten die Vorauszahlungen im Winter wesentlich höher liegen als im Sommer, da die Heizanlage hier natürlich längere Einsatzzeiten vorzuweisen hat.

Also wird die monatliche Belastung nach dem Durchschnitt der Kosten berechnet. Das heißt, die Gesamtjahreskosten werden durch zwölf Monate geteilt. In Sommermonaten spart man sich also auch die bevorstehenden Heizkosten im Winter mit an.

Folgendes Beispiel soll die Frage nun beantworten. Familie Müller zieht zum 01. Oktober in eine neue Wohnung ein. Die Jahresabrechnung wird zum darauffolgenden 31. Dezember erstellt. Familie Müller hat die Wohnung also drei Wintermonate bewohnt. Im Winter entstehen durch das Beheizen der Wohnung wesentlich höhere Kosten als in Sommermonaten. So kann eine Nachzahlung entstehen, obwohl die Vorauszahlung im Verhältnis des ganzen Jahres ausgereicht hätte.

Wird eine Wohnung im Oktober bezogen, die Jahresabrechnung erfolgt aber erst zum 31. März des darauffolgenden Jahres, reicht die Vorauszahlung in den seltensten Fällen. Die Wohnung wurde in diesem Beispiel den kompletten Winter bewohnt. Eine Ansparung in den Sommermonaten fehlt auch hier.

Bei der Bewertung einer Nachzahlung muss also immer auch darauf geachtet werden welcher Zeitraum abgerechnet wurde.

Heizkostenabrechnungen werden meist mit den Vorjahresergebnissen verglichen. Grundsätzlich können vorherige Abrechnungen als Anhaltspunkt dienen, wirklich vergleichbar sind Sie aber aufgrund der vielen relevanten Faktoren nicht immer. Hatte die Heizanlage eine andere Einstellung (z.B.

Nachtabsenkung früher oder später), sind die Heizkörper entlüftet worden, war der Winter grundsätzlich milder oder kälter, funktionieren die Thermostatventile einwandfrei, wird das Warmwasser bei anderer Temperatur aufbereitet? Das sind nur einige Fragen, die bei der Ursachenforschung mit einbezogen werden müssen. Auch das Heizverhalten der Wohnungsnutzer spielt eine große Rolle.

In sehr kalten Wintermonaten verbraucht ein Heizanlage grundsätzlich mehr Energie um die eingestellten Vorlauftemperaturen zu erreichen, als in

milderen Wintern. Das ist auch der Grund warum die zur Verteilung herangezogenen Einheiten nicht miteinander vergleichbar sind oder keine Rückschlüsse auf den Energieverbrauch zulassen.

Einen weiteren Faktor stellt natürlich die Energie und deren Preis selbst dar. Nichts ist in den vergangenen Jahren so gestiegen, wie die Preise

für Heizenergie. Am stärksten stiegen dabei die Heizölpreise an. Heizöl muss nach dem sogenannten “Abflussprinzip” (“First in, First out”)

abgerechnet werden. Dabei wird das älteste Öl im Tank immer zuerst vollständig herausgerechnet, bevor weitere Tankungen mit einbezogen

werden. So kann es also vorkommen, dass eine Heizöltankung von 2012, in der Abrechnung von 2014 noch verrechnet wird. War diese Tankung sehr teuer, kann auch ein milder Winter mit hohen Heizkosten einher gehen.

Deshalb reagieren wir mit Unverständnis auf Meldungen in den Medien, welche Rückzahlungen an Mieter aufgrund von gesunkenen Preisen

versprechen.

Um Abrechnungen verschiedener Zeiträume miteinander vergleichen zu können, müssen also immer alle Faktoren beachtet werden. Wir empfehlen auch die monatlichen Vorauszahlungen nach jeder Abrechnung neu festzulegen. Viele Mieter zahlen die gleichen Abschläge wie vor 5 Jahren. Durch die Preissteigerungen vieler relevanten Kostenarten muss auch die monatliche Vorauszahlung angepasst werden.

Wärmezähler messen den Durchfluss und die Temperatur, des zur Wärmeabgabe bestimmten Heizwassers, mit sensiblen Fühlern. Ob die Wärme später über Heizkörper, Fußbodenheizung oder sonstige Heizgeräte mit Wassführender Technik abgegeben wird, spielt keine Rolle. Wenn ein Wärmezähler in zwei verschiedenen Abrechnungszeiträumen den annähernd gleichen Verbrauchswert angibt, die Kosten aber wesentlich unterschiedlich ausfallen, kann das folgende Gründe haben.

Die Heizanlage benötigte in einer der beiden Abrechnungszeiträume mehr Energie um die gleiche Wärme zu erzeugen. Das kann an der Einstellung

der Heizanlage liegen. Auch die Außentemperaturen können hier einen Unterschied machen. Das Heizwasser kühlt bei milderen Temperaturen in

den Zuleitungen natürlich langsamer ab als in sehr kalten Wintermonaten.

Nicht zu verachten ist der Energiepreis. Wenn die verbrauchte Energiemenge zweier Abrechnungsperioden gleich ausfällt, kann ein gestiegener

Energiepreis höhere Kosten verursachen. Gerade Heizöl- und Erdgaspreise sind in den letzten Jahren immer weiter gestiegen.

Auch die Heiznebenkosten können von Jahr zu Jahr unterschiedlich ausfallen. Zu den Heiznebenkosten gehören alle mit der Heizanlage in Verbindung stehenden Kosten. (Kaminkehrer, Kundendienst, Betriebsstrom etc.)

Auch diese Frage wird uns häufig gestellt. Dabei vergleichen Mieter die Heizkostenabrechnung mit Abrechnungen aus früher bewohnten Wohnungen. Solche Vergleiche haben natürlich überhaupt keine Basis, da unzählige Faktoren verschiedener Liegenschaften überhaupt nicht miteinander vergleichbar sind. Die Art, Alter und Einstellung der Heizanlage, die abgerechnete Heizenergie (Öl, Gas, Pellets etc.), die Gebäudedämmung, die Art und Effizienz der Heizkörper sind nur einige der schwer vergleichbaren Punkte.

Auch der häufig angestellte Vergleich mit Durchschnittsverbrauchswerten für Wohnungen mit bestimmten Quadratmeterzahlen können wir nicht unterstützen, da der wichtigste Vergleichsindikator immer fehlt. Der Mensch! Jeder Mensch hat ein anderes empfinden für Temperaturen. 

Viele Menschen nutzen nicht nur die Wärme der zentralen Heizanlage. Holzöfen und elektrisch betriebene Heizlüfter werden häufig zusätzlich benutzt um einerseits Kosten zu sparen oder andererseits Räume schneller warm zu bekommen. Gerade der elektrische Heizlüfter ist morgens im Bad sehr beliebt. In seltenen Fällen wird die ganze Wohnung über die alternativ genutzten Heizmethoden beheizt und die Wärme der zentralen Heizanlage nicht benötigt. Warum weist die Heizkostenabrechnung trotzdem Heizkosten aus?

Die Heizkostenverordnung schreibt eine Vorverteilung der Kosten nach Quadratmetern oder umbautem Raum mit mindestens 30 % und höchstens 50 % vor. Das bedeutet, mindestens 30 % der auf die Heizung entfallenden Kosten werden pauschal verteilt. So wird auch eine Wohnung mit Kosten belastet, obwohl der Verbrauchszähler keine Einheiten erfasst hat.

Um den sogenannten Grundkosten zu entgehen, müssten die betreffenden Heizkörper vom Leitungsnetz genommen werden.